选择组屋还是公寓？给你个思路

最近发现不少朋友都有困惑：在资金充裕的情况下，是选择组屋还是公寓呢？

本文是比较新加坡过去十年组屋和公寓价格走势，给大家一些选择的思路

先出一图镇楼： 截至2018年底的本地私宅和组屋市场价格指数

我们观察到私宅指数已经接近2013年的顶点位置，而组屋从2013年Q2开始一路下跌，指数方面至今跌了18%

先来分析下组屋

过去5年组屋跌跌不休的原因： 坡县政府要背大锅                   

罪魁祸首就是2007-2009开闸放水引进了大量PR导致房价被推高等一系列民生问题，随后政府一系列降温措施来亡羊补牢，包括PR ABSD、PR 三年不能买组屋、不能同时拥有组屋和公寓、不能整套出租组屋等严厉措施，使得HDB组屋对PR来说形同鸡肋。

需求的断崖式下降加上BTO等配套措施跟上，使得二手组屋一路下跌至今。

下图只是平均尺价下跌12.58%，个别地点（比如北部和西部）跌的更狠。。。                   

那么看官要问了，现在是不是入手二手组屋的好时机？ 我的答案： 当然是啊，而且接下去很长一段时间（>5年）内都会是！

那本文不就结束了嘛。。。

慢着——如果有看过前文：案例分析：组屋（HDB）值不值得保留?  是不是有所启发，有没有更合适的选择呢？

简单总结下结论

如果你想入手的是传统高价组屋区比如中峇鲁地区，经过前文分析已经得出                   

1.       房产牛市周期中组屋升值远远被公寓抛在后面

2.       高价组屋区保值功能是不假，但是要提防一个大坑，详情请见：【实例讨论】新加坡高龄HDB组屋的大坑？

3.       高价组屋区在目前政府政策（人口、出租、MOP等）限制下，升值空间明显有限

4.       如果你将来要卖组屋升级公寓的话，那么可能会损失一个周期，下次入场要付出高得多的代价

5.       关于第2点的大坑目前已经有补救措施，但是效果还未知，请看前文分析：【旧组屋的春天真的来了吗？浅析HDB CPF政策调整】

再看其他传统高价组屋区（TBR/AMK/TPY等）的近10年价格表现，平均增值接近50%是极限了：                   

各位不妨思考以下问题：                   

综合来看，由于受众和流动性增加导致过去十年两轮牛市，特别是第二轮牛市condo交易量和价格远远甩开组屋。

还是同样前提：有能力入手公寓的情况下

如果你打算入手的是郊区组屋，比如北部或者西部。

嘿嘿。。。便宜是没错如图：                   

给你看个近10年西北和北部4房组屋的价格走势：                   

然后各位可以继续思考下这些问题：                   

再来看这两个区 3房Condo的近10年价格表现：差距一目了然

即使表现更差的D25兀兰地区的3房公寓增值都好过组屋一倍（32% vs 13%）                   

看完是不是觉得坡县组屋凉了？

先别下结论，如果你持有早期入手（特别是2009年之前）的组屋，那么目前贷款应该差不多还完了。

这种组屋的缺点其实很明显：没有用到杠杆，大笔现金和CPF被锁定，只能拿回稳定 的租金收益，碰到牛市眼睁睁看着周围condo涨上去，错失投资周期。

优点当然是稳定和安全啦，特别是贷款很少的那种，可以无忧自住或者租出去赚取稳定现金流。碰到楼市熊市安全过冬。

不过近些年政府各种政策出手，组屋价格已经越来越稳定，牛熊变化不会很大，自住功能明显压过投资属性。HDB作为新加坡的立国之本和政策典范，这一特性肯定会长久持续下去。

另外除了前篇提到的高龄组屋的大坑，长期持有组屋的另一个弊端就是CPF的Accrued Interest，这点可能绝大部分人都想不到。

假设你2018年25岁的你买入BTO组屋价格360k，如果你首付36k（10%）和贷款包括grant全部都用CPF，一分钱现金都没动到，然后接下来的月供也全部用CPF还，是不是觉得很爽很完美？

慢着，你可能忽略了世界上最可怕的东西——复利。

简单来说你欠CPF的要连本带利还回去。。。请看下图：

这25年来你美滋滋的用CPF还完了贷款，等到50岁了想卖了组屋套现却发现欠了CPF 688K！                

那么为了拿回现金，你觉得你的组屋应该卖多少钱呢？

前面分析坡县组屋郊区近10年平均增值1%-2%，高价区也就不到5%，而根据HDB 公布的resale price index来看近10年HDB增值在每年3%。

那么我们算上BTO的光环前5年MOP共增值30%（够多了吧），后20年每年3%的话，25年预测一共增值90%，  那么25年后屋子可以卖684k?  

一波操作后发现非但拿不到现金而且倒贴CPF现金4K。。。是不是很郁闷？

题外话，你觉得25年有几个房产周期呢？HDB指数会翻几倍？公寓指数会翻几倍？提示下2008-2018年10年内公寓指数是翻倍的哦（100%涨幅）， 而HDB的表现呢？你猜？

看到这里你是不是赶紧想Login  HDB 看下欠CPF 多少钱了？

不过别慌，这些CPF里的钱其实还都是你的，只不过你不能随意支配罢了。

那么公寓就没有这个问题嘛？当然也有，只要涉及CPF的话都会碰到这个Accrued Interest

只不过公寓的历史涨幅大过2.5%的CPF Accrued Interest和一般组屋的升值幅度，并且重要的是公寓不能从HDB贷款，而且银行的过去十年远远少过CPF贷款的利息2.6%！请参考下图SIBOR走势：09年到14年属于超低利率，公寓贷款的利息话完全可能<1%     

所以在货币宽松政策下，公寓的另一个利息优势又显现出来了。

以上数据和分析属于抛砖引玉，仅供参考，如有问题欢迎找我聊聊，说不定有惊喜哦                         

关于组屋的其他讨论分析，可参考本人之前原创贴：

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